As taxas Euribor estão em queda acentuada desde meados de Outubro, recuando para níveis idênticos aos observados em 2006. Estas descidas estão a tornar mais acessível o crédito, mas os bancos estão a cobrar "spreads" mais altos e a relação avaliação-financiamento está mais baixa, o que acaba por anular parte do impacto da descida de juros

Sara Antunes Este endereço de e-mail está protegido de spam bots, pelo que necessita do Javascript activado para o visualizar

Avaliações bancárias dos imóveis em queda.

As avaliações dos imóveis têm estado em queda. Os últimos dados revelam que o valor médio da avaliação bancária da habitação em Portugal Continental caiu, no terceiro trimestre de 2008,4,8% face ao mesmo período do ano anterior.

Os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) revelam que o valor médio da avaliação bancária da habitação caiu, no terceiro trimestre, 4,8% para 1.164 euros por metro quadrado, no Continente.

Mas regiões como o Alentejo Litoral e o Baixo Mondego registaram quebras dos valores da avaliação superiores a 7,5% e a Grande Lisboa superior a 5% (ver mapa). Mas é de esperar que este fenómeno de queda ainda não tenha chegado ao fim.

Muito se tem dito sobre o mercado imobiliário e a queda de preços não é exclusiva do mercado nacional, aliás países como os EUA e alguns europeus estão a verificar descidas tão acentuadas que muitas famílias têm empréstimos muito superiores à avaliação actual dos seus imóveis.

Ricardo Guimarães, director da Imométrica afirmou ao Negócios que nesta altura "é difícil saber" como é que o mercado vai comportar-se, mas as descidas de juro devem contribuir para uma maior abertura dos bancos, no que respeita à concessão de crédito." Não será em Janeiro" mas "na segunda metade de 2009 é possível" que o mercado imobiliário recupere.

As taxas de juro estão em queda desde meados de Outubro, um factor positivo para quem está à procura de casa para comprar. Contudo, há outros factores que estão a contrariar as boas notícias, e, ainda que não anulem totalmente a queda dos juros, acabam por atenuar o seu impacto.

São eles os aumentos generalizados dos "spreads" por parte dos bancos e uma descida na concessão de crédito, com os bancos a emprestarem, por exemplo, 80% do valor da avaliação dos imóveis em vez de 100%.

A Euribor a seis meses, o indexante mais usado em Portugal no crédito à habitação, atingiu ontem os 2,913%, o valor mais baixo desde Abril de 2006. Aliás, estas taxas têm mesmo registado uma quebra acentuada. A 9 de Outubro, o último dia de subida de Euribor a seis meses, o valor da taxa era de 5,448%, o que representava o nível mais elevado de sempre.

As medidas implementadas pelos governos europeus e os cortes de juro efectuados pelo Banco Central Europeu (BCE) acabaram por surtir efeito e arrastar as taxas para níveis idênticos aos observados em 2006. A média mensal da Euribor a seis meses, de Dezembro, fixouse nos 3,365%, o que representa o nível mais baixo desde Julho de 2006.

O mesmo é dizer que os encargos com o empréstimo à habitação estão a diminuir, e a expectativa aponta para que assim continue. Pelo menos para quem já tem um contrato de crédito.

Quem está à procura de casa para comprar poderá encontrar algumas barreiras: os bancos a cobrarem "spreads" mais altos e o rácio de financiamento sobre o valor da avaliação está mais baixo. Factores que acabam por atenuar o impacto da descida de juros nos mercados internacionais.

A crise financeira que se instalou nos mercados provocou um aumento de desconfiança entre os bancos em relação aos consumidores. Provocou também uma redução de dinheiro no mercado, com os bancos a terem dificuldade em se financiarem para poderem emprestar dinheiro a outros intervenientes, como o caso dos consumidores e empresas.

Num contexto económico de grande incerteza, que se vive actualmente, os bancos passam a cobrar mais para emprestarem dinheiro. Primeiro por que o risco de um cliente deixar de pagar aumenta e depois por que o dinheiro disponível está a ser limitado. Com base neste cenário, os "spreads" praticados pelos bancos estão a aumentar. Taxas próximas de 0% como foi publicitado anteriormente acabaram devido à crise, e será mesmo difícil ter acesso a "spreads" de 0,4% para os empréstimos à habitação, com os bancos a serem mais exigentes para concederem empréstimos.

Para se ter acesso a juros baixos uma das exigências, na generalidade dos casos, é que a relação financiamento-avaliação seja mais baixa. Há bancos que só concedem este tipo de juros quando os valores dos empréstimos são superiores a 200 mil euros e a relação financiamento-avaliação for igual ou inferior a 60%.

Entrecampos

"Comprei por 400 mil uma casa que começaram a vender por 620 mil"
Perder 220 mil euros, ou garantir 400 mil? É sempre uma questão de perspectiva. Leia-se "negócio". Miguel acabou de comprar em pleno coração de Lisboa um T4, com cerca de 200 metros quadrados, por 400 mil euros. O imóvel começou por estar à venda por 620 mil.

A "saga" começou no início do ano passado. Contactos, visitas, propostas. Foi numa destas tentativas que apareceu o apartamento de Entrecampos. Apesar da sedução inicial, o valor pedido pelo proprietário inibia o sonho, quando mais a aquisição: 540 mil euros. "Ficava muito além do que poderíamos gastar com a casa. Por isso desistimos", explica Miguel.

Mas "desistir" não é o termo certo. A cada nova pesquisa, novo encontro. Ou melhor, reencontro. Para tentar desafiar essa insistência do acaso que se impunha sempre que o casal abria o motor de busca, a mulher de Miguel decidiu visitar o imóvel antes do Verão. Na altura, o preço pedido tinha já caído cerca de 5%, para os 520 mil euros.

"Disseram-nos que não baixavam mais, porque tinham começado por pedir 620 mil euros há cerca de um ano", recorda Miguel. O valor continuava muito longe daquilo que o casal conseguiria pagar. Na altura, a ideia do "desconto" de 5% apenas serviu para o casal alimentar a esperança, ainda que remota, do preço continuar a cair. Por isso, Miguel não quis alimentar falsas expectativas e nem sequer fez questão de visitar o apartamento que tinha apaixonado a sua mulher.

Passou o Verão. Em Outubro, nova tentativa. "Liguei por ligar", garante Miguel. Do outro lado da linha, uma notícia mais simpática. "Estavam a pedir 475 mil euros. Mas eu disse que não podia gastar mais de 400 mil. Ainda assim, convidaram-me para uma reunião. Aí, percebi que estavam mesmo interessados em vender", recorda Miguel.

Um ano depois, chega ao fim a saga. A avaliar pelo negócio, acabou por valer a pena a espera. Afinal, não é todos os dias que se compra um apartamento no coração da capital com 35% de desconto face ao preço inicial.

Parque das Nações

"Consegui que baixassem 135 mil euros mas não fiz um negócio excepcional"

Quando é que comprar uma casa 135 mil euros abaixo do valor inicialmente pedido pode não ser um "negócio excepcional"? Quando esse valor está, desde logo, demasiado inflacionado. É esse o caso do apartamento T3 que José Manuel comprou no final do ano passado no Parque das Nações, em Lisboa.

O proprietário começou por pedir 500 mil euros, mas acabou por entregá-lo por 365 mil poucos meses depois.

A história é semelhante à de grande parte das famílias portuguesas que procuram comprar casa nesta altura: o agregado aumenta e é preciso pensar numa solução mais espaçosa. Foi por isso que José Manuel decidiu iniciar a procura de um novo apartamento no passado mês de Julho. "Queria ficar no Parque das Nações porque já morava lá. Mas não defini um 'plafond'. Tinha apenas que gostar e ser um bom negócio", explica.

A partir do mês de Outubro a pesquisa intensificou-se. Com a ajuda de uma agência de viagens, o casal chegou a visitar mais de trinta imóveis, incluindo o aquele que acabou por adquirir. "Levaram-me lá a casa no final de Agosto, princípios de Setembro. Estavam a pedir 500 mil euros. Na altura não mostrei superior interesse porque senti que, apesar de interessante, o valor estava muito acima do real valor da casa".

O tempo foi passando e as visitas acumularam-se. Até ao dia em que o telefone voltou a tocar, desta feita não para marcar mais uma visita, mas para anunciar que o apartamento dos 500 mil euros estava disponível para ser negociado "por um valor próximo dos 400 mil".

José Manuel aproveitou a "deixa" e avançou com uma proposta de 350 mil euros. O negócio acabou por ser fechado nos 365 mil.

Apesar da compra por cerca de 27% abaixo do preço inicialmente previsto, José Manuel considera que não fez "um negócio excepcional", preferindo classificá-lo de "razoável". De acordo com as suas contas, o valor real do apartamento que comprou "deverá andar à volta dos 430 mil euros". Aliás, é este o valor pelo qual José Manuel considera plausível vir a vender esse mesmo T3 um dia mais tarde.